¿Qué interesa más actualmente? ¿Comprar o alquilar un piso?

Muchas personas se debaten en el dilema de comprar o alquilar un piso. ¿Cuál es la respuesta adecuada?

En el momento de acceder a una vivienda tenemos la opción de comprarla o alquilarla. Si la compramos, puede ser que tengamos el dinero en el bolsillo para pagarla o que tengamos que pedir un crédito.

La diferencia entre tener el dinero en el bolsillo o necesitar un crédito es enorme. Tan enorme como que pedir un crédito supone prácticamente pagar dos veces la casa. Tal como suena.

Si uno pide un crédito de 100.000 euros al 4% durante 25 años, por ejemplo, eso supone que a los 25 años habrá pagado 200.000 euros. Los 100.000 del piso más otros 100.000 de intereses.

¿Pero significa esto automáticamente que sea mejor el alquiler?

Si elegimos el alquiler, tendremos que pagar todos los meses una cantidad, que es la que nos interesa comparar con la que necesitaríamos para pagar la hipoteca. Pues bien, supongamos que queremos comprar un piso de 150.000 euros y que el banco nos financia el 80% al 4% en 25 años. Es decir, que como tenemos que pagar una entrada de 30.000 euros, en definitiva estamos pidiendo un préstamo de 120.000 euros y en 25 años habremos pagado 240.000. Por tanto, estaremos pagando cada mes 800 euros durante 300 meses.

Si el precio de alquilar ese piso fuera de 800 euros al mes, no tendría ningún sentido alquilarlo en vez de comprarlo.

Después de 25 años viviendo de alquiler en el piso, habríamos pagado 240.000 euros y tendríamos 0 euros.

Después de 25 años viviendo en el piso y pagando la hipoteca, habríamos pagado 270.000 euros (los 240.000 del crédito más los 30.000 de la entrada) y tendríamos un piso de 150.000 euros.

Después de 28 años, habríamos pagado lo mismo en el alquiler que en la hipoteca pero en un caso tendríamos cero euros en nuestro patrimonio, mientras que en el otro tendríamos un piso de 150.000 euros.

En conclusión, para que alquilar un piso sea igual de interesante que comprarlo el precio del alquiler debería ser una cifra cercana a la mitad de lo que nos costaría una hipoteca para comprar ese piso.

En el supuesto anterior, si el alquiler fueran 400 euros estaríamos pagando la mitad que el comprador y tendríamos 400 euros al mes que podríamos dedicar a ahorro, por lo que al cabo de 25 años podría suponer un capital acumulado de unos 120.000 euros, más los 30.000 euros de la entrada, nuestro capital sería similar al valor de piso que el comprador acaba teniendo en propiedad.

Pero aún hay más variables en juego.

Por ejemplo, es probable que los precios de los pisos cambien a lo largo de los próximos 25 años. Si los precios se doblaran en 25 años, el propietario tendría un piso de 300.000 euros. Virtualmente conseguir la casa le habría salido gratis, incluso habría ganado dinero. Por el contrario, si los precios bajaran a la mitad, habría pagado 270.000 euros y el valor de su piso sería 75.000 euros.

Comprar una vivienda cara nunca sería recomendable, ¿pero qué es una vivienda cara? Un criterio orientativo puede ser la rentabilidad por alquiler. Si invirtiendo en deuda pública o en acciones podemos obtener una rentabilidad por dividendo del 4% (pongamos por caso), seguramente sería cara una vivienda cuyo alquiler no rondara el 4% del precio que nos piden por ella.

Finalmente, hay que tener también en cuenta que el precio del alquiler tampoco es fijo. En nuestro ejemplo, el que pide el crédito sabe que durante 300 meses a lo largo de los 25 próximos años va a tener que pagar 800 euros. El que alquila, por el contrario, sabe lo que paga el primer año, pero no lo que va pagar 25 años después. Si los alquileres siguieran la inflación, pongamos por caso, y la inflación anual fuera del 2%, el precio del alquiler al final del plazo se habría incrementado un 50%, mientras que el comprador seguiría pagando sus 800 euros.

Es más, la inflación favorece en otro sentido al comprador, y es que para él, al cabo de 25 años, pagar 800 euros sería mucho más barato que en el año 1.

Obviamente existe la posibilidad de que los precios del alquiler o la inflación en general bajen en vez de subir. En ese caso la ventaja es para el que alquila en vez de para el que compra.

Otro elemento son los gastos de comunidad, que el algunos casos pueden ser considerablemente elevados. En ese supuesto el propietario repercutirá el gasto sobre el que alquila, pero para hacer el cálculo de la relación entre comprar o alquilar habría que sumar esos gastos a los de la hipoteca.

No lo habíamos mencionado aún pero también interesa plantearse, en caso de optar por la compra a crédito, si resulta preferible elegir el tipo fijo o el tipo variable, particularmente en un momento en que los tipos de interés ya apenas tienen recorrido, en teoría, a la baja.

Recapitulando todo lo anterior llegamos al menos a tres conclusiones bastante obvias:

1-    Cualquier decisión que se tome se encuentra sometida a variables futuras imposibles de prever totalmente. Por tanto, una decisión totalmente irracional podría resultar a largo plazo la más rentable.

2-    No obstante el punto 1, que sea mejor comprar o alquilar viene determinado sobre todo por la diferencia entre lo que nos costaría alquilar y pagar la hipoteca de ese mismo piso. Si hipotecarse le cuesta 1.000 y alquilar 500, entonces sopese si le interesa alquilar. Si los precios no se separan mucho, compre.

3-    Si cree que los precios de la vivienda o de los alquileres van a bajar, alquile. Si cree que los precios de la vivienda o los alquileres van a subir, compre. Si no tiene dinero para la entrada, llore.

Una aparente paradoja de la situación actual es que empieza a detectarse una cierta popularización del alquiler (por la dificultad del acceso al crédito, sobre todo) cuando, en la práctica, la bajada de los precios y la caída de los tipos de interés harían más recomendable la compra de una vivienda ahora que hace unos años.