Hace mucho tiempo que las malas noticias no son noticia. Sin embargo, todo el mundo sabe que las fases expansivas de la economía nunca duran para siempre, aunque en determinados momentos todos parecemos olvidarlo. Esos momentos suelen ser, precisamente, característicos de los finales de ciclo. En estos momentos, más bien, parecemos incapaces de creer que tampoco las fases contractivas son eternas. Puede ser, algunos signos hay, que de nuevo volvamos a estar cerca de otro cambio de ciclo. El stock de pisos nuevos sin vender, al menos en Navarra, puede ser uno de esos signos.
El siguiente gráfico, publicado por el diario Expansión, muestra que Navarra adelanta al resto de comunidades autónomas en la reducción del stock existente de pisos nuevos. La reducción de este stock es una condición que puede indicar el final de la caída de los precios e incluso una leve recuperación a corto plazo:
Navarra ,casi tres años sin nuevas promociones de vivienda libre.
La crisis de liquidez y la desaparición del crédito tuvieron un efecto fulminante sobre la construcción de viviendas en Navarra, como puede apreciarse en este segundo gráfico. La incidencia ha sido especialmente llamativa en el caso de la vivienda libre, puesto que de las 7.654 que se construían al año antes de la crisis, se pasó a 1.049 en 2009 ,cantidad muy similar a la de 2010. Este descenso no sólo supone una brutal caída de más del 86%, sino retornar a niveles que suponen un tercio de la actividad en los 90. Un frenazo tan brusco explica también la reducción de stocks que se apreciaba en el anterior gráfico.
Los precios podrían estabilizarse, e incluso subir levemente , entre 2011 y 2012
Se trata del tiempo que, según estima el sector de la construcción, podría tardarse en terminar de absorberse el stock de vivienda existente. En una información anterior ya nos hacíamos eco de este análisis que conjugaba tres aspectos: el parón en seco de la construcción desde el inicio de la crisis, el stock de vivienda relativamente reducido y decreciente, y la existencia de una demanda latente. El mapa de España ya mostraba la desigual distribución de este stock, que la salida del sector de la crisis se produciría por tanto de manera desigual entre las diversas comunidades, y que Navarra –como hoy se confirma en el mapa de Expansión- se encuentra entre esas comunidades en los primeros puestos de la parrilla de salida.
Pamplona y comarca : una isla
Fuentes del sector, no obstante, circunscriben exclusivamente esta situacion a Pamplona y su comarca ya que en el resto de Navarra la situación sigue estancada.
Noticia relacionada: La vivienda podría subir de precio en el 2.011 (noticia publicada el 2 de diciembre de 2009)
6 respuestas
¿ Y el crédito ? ¿ Quién va a prestar dinero a un sector que hay que desterrarlo de nuestra economía y que está destartalado?
¿ No será al revés, y realmente este año veremos bajadas importantes, ya que las Cajas de Ahorros van a tener que deshacerse de activos a cualquier precio para ganar liquidez? Se acabaron los años de vino y rosas, y del piso como ahorro del pobre. Como bien de inversión para futuras revalorizaciones, ya no cuela. El paro no parece que vaya a bajar. Una pirámide de población cada vez más envejecida tampoco ayuda a que la demanda apriete con fuerza. Cada vez será mayor la sobreoferta. Sólo hace falta ver páginas como idealista, donde se está disparando la oferta cada semana.
Señores, el pisito ha muerto. Nuestra economía se va a volvar en devolver las deudas, es decir, exportar. Para exportar, hay que ser más competitivos, y para ello hay que bajar salarios. La manera más efectiva de bajar salarios y costes, es que los costes inmobiliarios se reduzcan a la mitad. Es fundamental que el suelo industrial sea semigratuito, que la vivienda básica también lo sea, y que los alquileres para poder emprender, sean baratos. Hay que reactivar nuestra economía, los acreedores acechan, y la manera más efectiva, es bajando los precios de los inmuebles.
!! Que no !! Ya vale de meter dinero en un bien que no se va a revalorizar. El dinero tiene que fluir a otros sectores productivos. Ya está bien de engrilletar a los jóvenes que se emancipan, y con un futuro incierto en España. Aún queda recorrido a la baja en la Comarca de Pamplona, y hay mucha vivienda nueva en manos de particulares que hay que darle salida.
En la Comarca de Pamplona sobra suelo, y hay mucho suelo preparado para edificar. El precio óptimo en una economía que tiene que dedicarse a exportar, ( por lo tanto bajar costes inmobiliarios a toda costa), es una leve repercusión del suelo, el coste de construcción incluidos trámites y licencias, y el beneficio industrial. Estaríamos hablando de precios con franjas entre 150000 Euros, y 180000 Euros.
Cuando una búrbuja pincha, hay que volver a los precios de equilibrio. Se considera que en España los precios de equilibrio son los de 1998, más la inflación. Aún queda recorrido a la baja. Y no sólo eso, sino que en toda bajada, se rompe siempre el precio de equilibrio a la baja.
Ahora, con las nuevas necesidades de capital de las entidades financieras, el crédito, se va a complicar aún más para los particulares, ya que lo que tienen que hacer las entidades es captar depósito.
Hagamos cálculos serios, y dejémenos de montar ya más castillitos en el aire.
El precio de la vivienda tiene que estar relacionado con los salarios del hogar, ( van a la baja), y con la cantidad del crédito a solicitar, ( cada vez más complicado el canal del crédito). Es decir ratio precio/salario, y ratio precio/préstamos. En estos momentos, aún queda recorrido para llegar al nivel óptimo, y se están manejando ratios aún elevados.
Así mismo, hay que tener en cuenta el PER, ( por llamarlo de alguna manera), del alquiler. La modalidad tradicional de inversión en vivienda es mediante la inversión para rentabilizarla mediante el alquiler. Los PER que hoy en día se manejan en vivienda son elevadísimos.
Falta ajuste, y al final, las entidades financieras, y más si son recapitalizadas con dinero público, tendrán que bajar el precio de los inmuebles.
Y otro factor a tener en cuenta es que la vivienda de segunda mano influye. Cada vez hay más embargos, y más vivienda de segunda mano a la venta. Los precios se están desplomando. Por lo tanto, es un competidor más en un mercado de por si paralizado.
Las políticas del Gobierno de Navarra de mantener las desgravaciones, o de fijar módulos de vivienda protegida elevados, pueden ayudar a colocar algo de vivienda libre nueva. Pero aún así, es una política temeraria, ya que lo que nos demandan nuestros acreedores es devolver el dinero prestado. Para eso, vuelvo a repetir, hay que exportar, y por lo tanto abaratar costes inmobilirios para recuperar actividad. Se va a contracorriente de lo que exigen el acreedor.
Lo veremos en los próximos meses.
Rosebud.- completamente de acuerdo con Ud. Este tendria que ser el discurso de nuestras autoridades em materia de vivienda. En el barrio de Lezkairu, he oido dos cosas: que el 70% del suelo es de Bancos y b) que la repercusión de suelo sobre cada piso es de 120.000 euros.
Supongo que la urbanización ha sido costosa. Pero semejante coste por suelo revela una cosa: una increíble especulación y abuso de posición de los propietarios y de las autoridades de la cosa urbanística para encarecer el suelo de forma injustificada.
Como dice muy bien Ud. en Pamplona y Comarca hay suelo en enorme cantidad. Suelo barato de construir. Podríamos haber crecido igual con un coste para todos bastante inferior. Pero los que han hecho el agosto, cobrando precios abusivos, recaudando impuestos en cantidades exorbitantes, cargas nos han «atado» por decenios, se han fundido el dinero y ahora no lo hay para lo necesario: sacar el país adelante, invertir en activos de capital, amortizar deuda.
Ahora ya no podemos evitar este desastre. Consummatum est.
Ahora tenemos que pagar mas impuestos, perder prestaciones sociales, pagar más (pagar su precio, simplemente) por las cosas, y ver cómo nuestros competidores europeos, chinos y americanos, (que si disponen de dinero para funcionar) nos «compran» por dos duros.
De esto es responsable una clase política tuerta, alicorta y egoísta, preocupada solo por los resultados a corto plazo, por «vender» prestaciones sociales a la gente (como si las pagara el mago de hoz) y un pueblo necio, que se vende como un niño a los caramelitos de un abusador, y que no aprende que nadie regala nada, que todo cuesta, y que (quizá por un sentido de trascendencia mal entendido) que la vida no está «garantizada» por nadie.
Yo sólo veo que esto cada día va a maaaaaaaaaaaaaas.
http://www.idealista.com/pagina/listado?zona-navarra-promociones=V:ON:31-XXX-XX-XXX-XX-XXX&origen=395
Entrando en lo mundano; los que hemos pagado ya la vivienda y andamos con negocios sobreviviendo literalmente pero con la casa hipotecada a tope, soñamos con vender la casa para sofocar todos los créditos y si hay que ir a un piso mas pequeño o alquilado y quitar todos los créditos…ojala!!!
Rosebud.- completamente de acuerdo con Ud. Este tendria que ser el discurso de nuestras autoridades em materia de vivienda. En el barrio de Lezkairu, he oido dos cosas: que el 70% del suelo es de Bancos y b) que la repercusión de suelo sobre cada piso es de 120.000 euros.
Supongo que la urbanización ha sido costosa. Pero semejante coste por suelo revela una cosa: una increíble especulación y abuso de posición de los propietarios y de las autoridades de la cosa urbanística para encarecer el suelo de forma injustificada.
Como dice muy bien Ud. en Pamplona y Comarca hay suelo en enorme cantidad. Suelo barato de construir. Podríamos haber crecido igual con un coste para todos bastante inferior. Pero los que han hecho el agosto, cobrando precios abusivos, recaudando impuestos en cantidades exorbitantes, cargas nos han «atado» por decenios, se han fundido el dinero y ahora no lo hay para lo necesario: sacar el país adelante, invertir en activos de capital, amortizar deuda.
Ahora ya no podemos evitar este desastre. Consummatum est.
Ahora tenemos que pagar mas impuestos, perder prestaciones sociales, pagar más (pagar su precio, simplemente) por las cosas, y ver cómo nuestros competidores europeos, chinos y americanos, (que si disponen de dinero para funcionar) nos «compran» por dos duros.
De esto es responsable una clase política tuerta, alicorta y egoísta, preocupada solo por los resultados a corto plazo, por «vender» prestaciones sociales a la gente (como si las pagara el mago de hoz) y un pueblo algo inmaduro en esto de la política, que se vende como un niño a los caramelitos de un abusador, y que no termina de aprender que nadie regala nada; que todo cuesta, y que la vida, los «derechos» no está «garantizada» por nadie más que por nosotros.