El desarrollo urbanístico de Guenduláin divide a los políticos navarros. El PSN propone que el Gobierno de Navarra compre a los promotores los derechos de edificabilidad del terreno para crear una gran reserva de suelo público. UPN considera la idea aceptable sobre la base de que la construcción supone el 7% del PIB y da trabajo a 25.000 navarros. CDN por el contrario, cuyo presidente José Andrés Burguete fue el padrino de la operación, considera inaceptable que el Gobierno compre a los promotores los derechos. Respecto a Nafarroa Bai, aunque se han producido algunas declaraciones excepcionales como la de Koldo Amezketa, el conglomerado controlado por Aralar exige que no se destine ni un euro para compensar a los promotores por los derechos de edificabilidad. Por su parte, el PPN se opone también a la operación propuesta y asegura que todo el proyecto de Guenduláin estuvo mal planteado desde el primer momento.
Cuando los precios subían y subían.
Guenduláin encuentra la lógica de su puesta en marcha en el imparable aumento del precio de la vivienda. Aparentemente, el desarrollo de Guenduláin venía a resolver el problema de la escasez de suelo. Esta escasez de suelo edificable venía a ser uno de los más importantes, si no el principal, de la subida de los precios de los pisos. Gracias a la extensa superficie de Guenduláin (más de 3 millones de metros cuadrados), las promotoras podrían acceder a una gran superficie edificable a partir de la cual por fin sería posible ofrecer alrededor de 19.000 viviendas dignas a precios razonables. El 75% de esas viviendas estaba proyectado que fueran VPO.
¿Dónde está el dinero de las constructoras?
No son pocos quienes, ante su precaria situación actual, se preguntan dónde está todo el dinero que durante los años pasados han ganado las empresas promotoras. El propio negocio ha exigido unas reinversiones cada vez mayores ya que el precio de los terrenos iba en aumento y ayuntamientos y propietarios de terreno lo sabían.En el caso de Guendulain la adquisición de todos los terrenos de Guenduláin fue financiada por cajas y bancos con el aval de cada empresa promotora,lo que ha supuesto que han agotado su capacidad de crédito y han quedado bloqueadas para iniciar otros proyectos. Todas las promotoras importantes de Navarra se encontraban implicadas en el proyecto. El Gobierno de Navarra, posteriormente, se quedó con los terrenos a cambio de conceder a las empresas propietarias los derechos de edificabilidad. El Gobierno, sin embargo, fue demorando el desarrollo del proyecto ante la impotencia de los promotores. Entonces llegó la crisis bancaria, se frenó drásticamente el crédito, despareció el dinero del sistema y se paralizaron de golpe la construcción y la venta de viviendas. Así llegamos a la respuesta de dónde está el dinero y la capacidad de crédito de las empresas de los promotores : por lo que toca a este caso, paralizado y sepultado en los campos de Guenduláin.
Entre Guenduláin y la pared.
En consecuencia, la crisis financiera dejó a las promotoras entre la espada y la pared. Por una parte, los bancos cerraron el crédito para ellas. Sin crédito, no era posible iniciar nuevas obras. Además, tampoco los compradores obtenían crédito para financiar su vivienda. El mercado quedó paralizado y, por si fuera poco, tenían que hacer frente a sus propias deudas. Todo lo anterior es la espada. Por otra parte, las promotoras habían invertido una enorme cantidad de dinero en comprar los extensos terrenos de Guenduláin, pero al haber cedido al Gobierno de Navarra la propiedad a cambio de los derechos de edificabilidad ni siquiera les servía como garantía para pedir un préstamo hipotecario. Esto es la pared. Aunque todo el mundo lo necesita, el dinero de Guenduláin está enterrado.
El rescate del Gobierno de Navarra, una idea –en principio- de izquierdas.
Una vez que Guenduláin se convierte en la fosa de las promotoras navarras, se plantea la posibilidad de que el Gobierno de Navarra compre los derechos de edificabilidad a los promotores. No se trata de un regalo, puesto que quien ha hecho el negocio ha sido la Administración, quedándose los terrenos a cambio de unos derechos que ella misma concede sin poner un euro. De esta manera se liberarían los recursos que las promotoras tienen paralizados y que tan desesperadamente necesita el sector. En la situación actual, esos terrenos no les sirven a las promotoras ni para garantizar un préstamo. Adicionalmente, el Gobierno de Navarra crearía una gran reserva de suelo público de la que podría disponer libremente para garantizar la demanda de suelo durante muchos años. La idea de crear una gran reserva de suelo público, de hecho, es más una idea de izquierdas que de derechas. No resulta por tanto tan extraño que haya sido el PSN quien la haya planteado. Más paradójico resulta que sea la extrema izquierda quien la haya criticado. La operación cobra todavía mayor sentido si se observan las ramificaciones del asunto. Si las promotoras no pueden hacer frente a sus deudas, serán los bancos quienes acaben quedando empantanados en los terrenos.
Cabe preguntarse si quien realmente va a salir fortalecido con la compra no va a ser el mismo gobierno de Navarra reforzando su propia caja regional ,y a final nos encontraríamos con que toda esta operación no es mas ni menos que una ayuda de un gobierno a un banco-caja con cierta similitud al estilo Obama o Gordon.
Guenduláin, coches y frigoríficos… y bancos.
Otro aspecto interesante que se viene observando estos días se refiere a la popularidad o impopularidad de las ayudas y subvenciones. De esta forma, subvencionar y ayudar en la compra de coches y electrodomésticos es popular. Por el contrario, las ayudas y subvenciones son impopulares en los medios cuando afecta a los promotores. Parece ilógico, sin embargo, que las ayudas y subvenciones económicas se determinen en base a criterios de popularidad en vez de en base a criterios de necesidad o eficacia. Por no hablar de la propia naturaleza de las subvenciones. El crédito fácil ha disparado en el pasado no sólo las ventas de casas, sino también las de coches y frigoríficos. Estos sectores también han sido en el pasado grandes beneficiarios de la burbuja de crédito. Por lo demás hay una obvia relación entre la venta de pisos nuevos y la venta de electrodomésticos. Las subvenciones, aparte de esto, estorban la asignación eficiente de recursos que determina el mercado.
Es por ello que carece de sentido ahora propugnar arbitrariamente ayudas y subvenciones pero sólo para unos. Incluso instituciones en general tan impopulares como los bancos han recibido, con general aplauso, inyecciones de dinero bajo el amparo de un estado de necesidad. Si de verdad creemos en las ayudas y subvenciones, entonces ayudas y subvenciones para todos. La alternativa es subvenciones para nadie.
Liberalizar el suelo.
Una última lección que podemos extraer de lo sucedido en Guenduláin se refiere a la futura clasificación y gestión del suelo. Elegidos los constructores y promotores como grandes favorecidos del “boom” del ladrillo, resulta preciso señalar que han sido los ayuntamientos los auténticos beneficiados. Ellos han sido quienes han ido calificando el suelo a su antojo obteniendo a cambio ingentes cantidades de dinero. Esas brutales cantidades de dinero han repercutido en el precio de la vivienda que se ha encarecido. La facultad de los ayuntamientos para limitar la oferta de suelo, determinando que se pueda construir aquí pero no allí, ha sido uno de los grandes detonantes de la burbuja de precios. Buena parte de la oposición a Guenduláin ha venido de los ayuntamientos limítrofes, no por motivos altruistas sino porque en esta gran oferta alternativa de suelo han visto una competencia que devaluaba su negocio. Cabe preguntarse, sin embargo, si de haber sucedido las cosas de otro modo hubiera hecho falta una gran reserva de suelo público. La escasez podía haber tenido en su momento una solución tan sencilla como liberalizar el suelo. Es decir, permitir que todo el suelo fuera edificable excepto determinadas zonas que la seguridad o la lógica medioambiental impusieran. En vez de esto hemos asistido a la lógica contraria, la de que se encuentre prohibido construir en todo el suelo excepto allí donde expresamente se permita. A la vista están los resultados. Paradójicamente, son los defensores de esta opción los que llaman especuladores a los otros.
