Guenduláin no ha costado nada a los navarros

Hay un grave problema en relación con Guenduláin y es que para entender siquiera superficialmente el asunto hay que dedicarle al menos cuatro minutos.

Por si acaso el sufrido lector no aguanta tanto le anticipamos la conclusión: Guenduláin no ha costado ni tiene por qué costar nada a los navarros. La explicación es la siguiente.

El desarrollo urbanístico de Guenduláin empieza allá por 2004 cuando casi 50 empresas privadas, ninguna con más allá del 5 ó 6% de participación, compran los terrenos. En aquella fecha la operación tenía aparentemente sentido. A fin de cuentas, desde Cizur Mayor hasta Iturrama, pasando por San Jorge, Mendillori o Sarriguren, hubo una época no tan lejana en que eran poco más que trigales, huertas o reservas de suelo urbano.

El caso es que son estas empresas las que ponen el dinero, unos 100 millones de euros.

Sin embargo, la titularidad de los terrenos pasó al Gobierno de Navarra a cambio de la concesión a las empresas de los derechos de edificación y el compromiso de impulsar el desarrollo. Sin hacer nada la administración pasa a tener la titularidad de unos terrenos por valor, entonces, de 100 millones de euros.

En ese momento estalló la crisis financiera, saltó por los aires la burbuja del ladrillo y todo el proyecto de Guenduláin quedó económicamente paralizado.

Las 50 empresas que habían puesto el dinero se encontraron en medio del torbellino financiero sin terreno, sin demanda, sin dinero, endeudadas y con unos derechos de edificabilidad que no podían utilizar ni como aval para pedir un crédito.

Fue en ese momento cuando el PSN hizo una propuesta sumamente polémica, consistente en recomprar por 90 millones los derechos de edificabilidad a los promotores convirtiendo Guenduláin en una gran reserva de suelo público.

Es en ese instante cuando la opinión pública empieza a asociar el desarrollo de Guenduláin con un escándalo, porque cunde la idea de que se trataba de rescatar a los promotores con 90 millones de euros de los contribuyentes.

A nadie se le escapaba, por otro lado, que el valor de mercado del terreno ya no eran 90 millones después de estallar la burbuja.

Sin embargo, la propuesta socialista nunca se llevó a efecto y nunca se pagaron los 90 millones a los promotores.

Si nos detenemos en este momento a recapitular, por tanto, tenemos los siguientes elementos:

-Una serie de promotores privados que invierten 100 millones en unos terrenos. -La Administración que se queda los terrenos y a cambio sólo tiene que ceder a los promotores los derechos de edificación y desarrollar el plan de urbanización. Eso sí, este compromiso tiene que cumplirlo a cambio de quedarse los terrenos. -Los contribuyentes no ponen un sólo euro.

Como todo el mundo puede darse cuenta, toda esta historia seguiría un curso muy distinto si no hubiera estallado la burbuja y no nos encontráramos en una crisis como la que estamos. Pero sigamos adelante.

Aunque en este momento Guenduláin no sea un negocio rentable, hay 100 millones invertidos por unos promotores privados y unos compromisos adquiridos por la administración de aprobar el desarrollo, a cambio de lo cual se ha hecho dueña del suelo sin poner un euro.

Si la administración ahora incumpliera su parte y bloqueara el desarrollo, aunque en este momento no haya nada que desarrollar, los promotores tendrían derecho a reclamarle en los tribunales una indemnización. A fin de cuentas esos promotores pusieron 100 millones y llegaron a un acuerdo con el Gobierno. La indemnización podría rondar los 140 millones de euros según la información del consejero Zarraluqui.

Dicho de otro modo: lo mejor que les podría pasar ahora mismo a los promotores sería que la administración bloqueara el desarrollo y les tuviera que pagar 140 millones. Sería para ellos (o sus acreedores) la forma más eficaz de recuperar una inversión que ahora mismo se encuentra literalmente enterrada en el suelo.

La otra opción es ir dando luz verde a todos los trámites e irlos aprobando de manera que a la administración no se le pueda acusar de incumplir su parte ni poner trabas al desarrollo. Problema de los promotores será si una vez aprobados todos los trámites se ponen a construir o no y cuándo.

Y los contribuyentes seguimos sin tener que poner un euro.

No obstante, sucede que como era común en el desarrollo de la burbuja inmobiliaria la administración participaba reclamando su parte de cada pelotazo urbanístico. Es decir, que aparte de los terrenos la administración es también dueña del 20% de los derechos de aprovechamiento de Guenduláin, a través de Nasuvinsa. O lo que es lo mismo, la administración tendrá el 20% de Guenduláin cuando se desarrolle. Y ese derecho lo obtuvo a costa de los promotores, y de nuevo sin que los contribuyentes hayan tenido que poner un euro.

Por consiguiente, en la hipótesis de urbanizar totalmente Guenduláin y construir las 18.000 viviendas previstas el coste sería de 241 millones de euros. Como resulta que la administración es dueña del 20% lógicamente le tocaría pagar su parte correspondiente, algo menos de 50 millones de euros. La administración no puede quedarse «por interés público» con un 20% de los derechos de edificación y luego pretender no pagar por el desarrollo de esos derechos como todos los demás. Ahí si empezaría a tener que entrar dinero del contribuyente, en el supuesto de que se completara el desarrollo de Guenduláin, algo que vista la situación actual puede tardar muchos años en suceder y que tampoco se haría de golpe, sino que se ha previsto que se haga en una serie de etapas visto el cambio de escenario económico. Es más, las dos primeras unidades de ejecución no son de Nasuvinsa, por lo que pasará bastante tiempo y tendrá que haber una reactivación previa del sector privado antes de que la admnistración tenga que empezar a realizar desembolsos importantes.

En este sentido se puede decir que la administración es ahora víctima de su propia práctica de reclamar un importante porcentaje de todos los desarrollos en la era de la burbuja inmobiliaria. Eso sí, durante muchos años el trozo de la tarta que se quedaba la administración le ha servido para hacerse con ingresos multimillonarios. Cuando hablamos de especulación inmobiliaria o pelotazos urbanísticos, habría que poner a la administración la primera en la lista de sospechosos, empezando por los ayuntamientos.

Sin embargo, incluso a fecha de hoy, hasta entre los mayores detractores de la operación de Guenduláin, seguro que no entra entre sus planes que la administración en el futuro no reclame para sí ningún porcentaje de suelo o de los derechos de edificación de ningún proyecto urbanístico. El problema es que si la administración no participa con el 0%, los costes que le toca asumir en el futuro desarrollo tampoco son del 0%.

Y es por esto por lo que a fecha de hoy Guenduláin no ha costado un euro a los navarros. Aunque en el futuro, da la impresión de que a muchos años vista, se pueden acabar teniendo que pagar casi 50 millones por haberse querido quedar con ese trozo de la tarta. Claro que si sucede eso se supone que será porque se haya reactivado la demanda y con ella los planes de desarrollo, por lo que en principio podría recuperarse el dinero. Hasta entonces no habrá que hacer ningún desembolso significativo.

A fecha de hoy las grandes perdedoras son las empresas privadas que invirtieron los 100 millones de euros. En realidad los derechos de muchas de estas empresas es lógico que estén ya en el balance de las entidades de crédito, generando con toda probabilidad el consiguiente agujero negro. Si sumamos todo este tipo de agujeros entenderemos también algo del drama y del rescate del sistema financiero.

Podemos mencionar asimismo en todo este recopilatorio de incidencias que el TSJN frenó el primer PSIS por un defecto de forma (faltaba un listado de propietarios y un informe de telecomunicaciones), no por ninguna de las alegaciones presentadas por los ayuntamientos de la zona ni por cuestionar el interés general de la operación. Una vez salvados estos defectos de forma no debería haber ningún problema con el PSIS que se aprobó poco antes de fin de año.

Dentro de todo, como venimos insistiendo, la Administración ha salido bien librada. Desde luego mejor que si se hubieran pagado los 90 millones que propuso el PSN en su momento, o si se tuvieran que pagar 140 millones de indemnización por paralizar el desarrollo, o la cuantía que en su caso determinaran los tribunales. Con un poco de suerte, cuando haya que poner el grueso de los 50 millones en principio será porque ya resulte rentable ponerlos y las empresas ya hayan desarrollado por su cuenta las primeras etapas del proyecto. Hasta entonces nadie va a tener prisa para empezar a poner ladrillos.

Hay alguien que sí dio en su momento el pelotazo y fueron los herederos del Conde de Guenduláin, propietarios de los terrenos. Pero este pelotazo no lo dieron con dinero público, sino con los 100 millones que pusieron las decenas de empresas que formaron Desarrollo Sostenible de Navarra, creyendo ver una gran oportunidad de negocio.

La conclusión final es que, a diferencia de otros proyectos ruinosos, pese a toda la tinta que ha corrido, en este caso no tiene por qué haber un perjuicio para el conjunto de los navarros.