Lejos de resultar descabellada la idea, la experiencia reciente demuestra que las mayores alzas en el precio del alquiler se han producido con niveles elevados en el precio de la vivienda. Esa es al menos la conclusión que, recientemente, exponía un informe del Instituto Juan de Mariana.
(PER=precio vivienda/alquiler anual. A un mayor precio de la vivienda, corresponde un PER más alto.)
Tres vías para ajustar los precios.
La sobrevaloración de los los pisos en España parece difícilmente cuestionable. No sólo por la fortísima subida experimentada durante los años anteriores, sino también por otros indicadores como la relación entre el precio de los pisos y la rentabilidad del alquiler sobre ese precio de adquisición, tanto en relación con los pisos en otros países de nuestro entorno como en relación con otros activos.
Lo cierto es que la corrección del mercado inmobiliario sólo puede realizarse mediante una de las 3 siguientes fórmulas, o en todo caso mediante una combinación de ellas. Estas fórmulas son:
1) La bajada del precio de los pisos.
2) La subida del precio de los alquileres.
3) El inicio de un prolongado período de tiempo durante el que no suba el precio de los pisos, pero sí lo haga la inflación.
Es mediante estas fórmulas, o una combinación de ellas, como habrá de corregir el mercado una sobrevaloración que algunos estudios cifran hasta en un 40%. La bajada directa de los precios, sin embargo, podría ser apreciablemente menor en función del papel que jueguen en la corrección los otros dos factores. El Instituto Juan de Mariana, precisamente en virtud de una posible subida del alquiler, rebajaba la horquilla de la posible bajada de precios des el 40% hasta un 20%.
Navarra, posible subida del precio de los alquileres.
Lo que sí empiezan a comentar en Pamplona personas del sector además de la evidente bajada de precios, que ronda el 8% en el último año, es un perceptible aumento de la demanda de alquiler. Un aumento de la demanda que aún no se ha trasladado claramente a las estadísticas publicadas, pero que podría hacerlo en breve. La percepción en el sector según algunas fuentes es que los alquileres podrían subir el año que viene en torno a un 10%. Existe, por lo demás, una notable escasez de pisos para alquilar, a la par que un nuevo fenómeno: el del comprador en espera. Hasta hace muy poco tiempo, esperar para comprar un piso suponía pagar un precio más caro. En este momento, parece que un número importante de compradores lleva a cabo el diagnóstico contrario: espera en la creencia de que comprar más adelante supondrá pagar un precio más barato. También una parte de este contingente de compradores en espera ha optado por el alquiler, hasta que termine el ajuste de precios.
