Es un hecho que los políticos cada vez proponen la reserva de un mayor porcentaje de viviendas como VPO. Y no se trata de un pequeño porcentaje. Las últimas propuestas, a cargo de CDN y Nafarroa Bai, establecen una cuota del 70% para las VPO. Es decir, que la proporción de VPO ha ido creciendo sin solucionar el problema del acceso a la vivienda, que de hecho se ha ido agravando al punto de que el número de VPO construidas rebasa el de viviendas libres. Un 70% de VPO significa 2,3 VPO por cada vivienda libre. El mercado inmobiliario, sin embargo, es un paciente enfermo que no reacciona a este tratamiento. El paciente, de hecho, empeora cada vez que se le sube la dosis de medicamento. Ha llegado la hora de cuestionarse el tratamiento.
La crisis tampoco soluciona el acceso a la vivienda.
Alguien podría pensar que la crisis actual, al menos, conlleva un descenso de los precios que facilita el acceso a la vivienda. Lo cierto es que está sucediendo todo lo contrario. La crisis bancaria ha secado completamente el crédito y consiguientemente han caído abruptamente las compras. Sin acceso al crédito no hay acceso a la vivienda, por eso se han paralizado las transacciones. Acceder a una vivienda, por esa razón, es ahora incluso más difícil que antes de la crisis aún con precios más baratos. La vivienda se vuelve inasequible salvo para los pocos privilegiados que van sobrados de liquidez.
Las VPO encarecen el precio de la vivienda libre.
En realidad, los mecanismos por los que la proliferación de las VPO encarecen el precio de la vivienda libre son bastante sencillos.
1- Como el coste de la VPO está limitado, el resto del coste recae sobre la vivienda libre elevando su precio.
En nuestra inmersión al corazón del sector inmobiliario navarro, que les hemos venido relatando los días pasados, un promotor nos ponía como ejemplo el Soto de Lezkairu. En Soto de lezkairu, cada vivienda cuesta unos 6 ó 7 millones en concepto de indemnizaciones y costes de urbanización por vivienda. Las VPO, por su parte, no pueden costar mas de un porcentaje del precio de venta, en este caso hablaríamos de alrededor del 17%. Por los datos que él conocía, pensaba que los promotores del proyecto habrían comprado el suelo aproximadamente a 140 mil pesetas el metro cuadrado. Con esos datos, calculaba los gastos de construcción y estimaba que cada vivienda iba a salir como mínimo por 40 millones de pesetas. El aumento de los costes (recogida de basura hidráulica, etc) tampoco puede ser repercutido en las VPO, cuyo precio está limitado y puede suponer unos 8 millones de pesetas. Eso significa que los otros 32 restantes hay que repercutirlos sobre la vivienda libre. El diagnóstico del promotor era que el precio de la vivienda libre, solo con los costes, no sólo sube a la estratosfera sino que se sale del precio actual de mercado, aún cuando en Soto de Lezkairu las VPO sólo constituían un porcentaje del 15%.
2- La creciente proporción de viviendas destinadas a VPO supone una disminución equivalente de la oferta de vivienda libre. Al disminuir la oferta, sube el precio.
La justificación política de la VPO es facilitar el acceso a la vivienda a quien no puede costeársela. Pongamos que, para ello, se destina un 25% de las viviendas construidas a VPO. En principio, esta medida resuelve un problema a algunas personas, pero al reservar 25 de cada 100 viviendas como VPO, la oferta de vivienda libre baja a 75. Al reducir la oferta de vivienda libre, ésta se encarece, por lo que aumenta el número de personas que no pueden acceder a ella. Por tanto, la próxima vez hay que destinar un 50% de las viviendas construidas a VPO. Pero entonces vuelve a reducirse la oferta de vivienda libre en un 50%, que por tanto vuelve a encarecerse… Se trata de un círculo vicioso, y por tanto indefinido, que sólo puede detenerse cuando nadie puede comprar una vivienda libre y el 100% de las viviendas construidas son VPO.
